前些天，又去了趟南京东路。每次去这条上海的地标商业街，都能感受到蓬勃的活力，发现她在商业方面的新变化。

当「步行街」越来越成为城市的标配，成为商业和旅游结合的黄金点，成为了解一个城市的绝佳窗口时，名唤「南京路步行街」的南京东路依然是全国步行街的龙头。但也有人问我，作为上海开埠后最早建立的一条商业街，南京路步行街在顶奢层面已比不上那些后起之秀，同时，历史文化的积淀是优势，但也是重负。她在城市更新的进程里，还能担当怎样的角色，还有没有进步的空间？为此，我用「换个角度扫街+翻阅有关资料+与运营方交流」的方式，重新审视了南京路步行街的商业，解决了几个疑惑，并了解到了最新的几个动向。如果用一句话先进行核心总结，可以这样说：熙熙攘攘、永远不缺客流的南京东路，虽然是上海最老资格最繁盛的百年商业街，但仍然有一颗追逐年轻的心，至今仍能源源不断地提供惊喜。数据在说话——今年五一小长假前两天，位于南京东路的新世界城和新世界大丸百货销售额就双双超过1亿元。整个小长假，南京东路成为上海销售额TOP10商场中，唯一独占2席的商圈。春节期间，南京路步行街的客流与营业额更是在众多商圈中独占鳌头。▲以人流计，人民广场-南京路步行街商圈今年春节期间排名第一｜数据来源：中国移动在传承历史、汇聚文化、眼观世界的同时，这条「中华商业第一街」的革新力度有愈发强烈的趋势。去年完成东拓，垒实与外滩无缝连接的步行通道后，南京路步行街改造的重心正落地到中段。「世纪广场及环广场北侧商业体」将率先师古扬今，实现改造升级。

PART1

百年历史下，先锋气息依旧

问：自年始，流转一个半世纪，在时代大潮面前，南京东路还能否勇立潮头，还是不是领潮者？百年风情，十里洋场。百年来，上海商圈一直在迭代，但南京东路处在潮流最前沿。身为上海近现代商业源头的南京东路，在全国乃至亚洲范围内开创过诸多先河，树立过诸多典范。年代至年代间，先施、永安、新新、大新等“四大环球百货”先后落成开业，其繁华一时风头无两，享誉中外。一路变迁中，她见证了许多新事物的诞生，是上海百年历史变迁的一个缩影。“哪条名街都没有像她这样被赋予那么多的文化内涵。她出生在多灾多难的近代中国，成长在瞬息万变的转型时期，横亘在中西交汇的黄浦江畔，历史注定她的身世就是一部大书。”《上海通史》作者熊月之曾如此评述她。始建于年的南京路，不仅是上海开埠后最早建立的一条商业街，还是各种时髦先进事物的首发诞生地。比如，最早的煤气灯、电灯、铁藜木路、有轨电车、外资洋行、百货商厦、自动扶梯、大型橱窗、屋顶游乐园、高级宾馆、地铁换乘站、商业步行街、蜡像馆……历年品牌首店更是层出不穷。南京路，不仅见证了近代以来上海的城市发展和商业繁荣，更为我们演示了百年商业街的迭代更新进化之路。虽然百年来历经迭变发展，但南京路一百多年来，始终保持着「中华商业第一街」的美誉。其不断变化不断突破的背后，包含着多个重要的「关键拐点」——?年，上海开始修建从外滩穿过南京路到静安寺的有轨电车线路，南京路路面同步翻建升级成「红木马路」。其后的20-30年间，南京路上原来的小店铺纷纷被开发为大型百货商厦，先永新大四大百货崛起并红遍全国。?年，地铁1号线人民广场站开通，南京东路试行周末（六）步行街。?年，全天候的南京路步行街建成，并正式开街。?年，2号线开通人民广场站成为魔都首个轨交换乘枢纽，南京路西端的来福士、新世界城等成为超人气的时尚枢纽。进入21世纪10年代，全国中高档商业地产项目尤其是各类购物中心遍地开花，上海商圈日趋多元化。在南京路步行街走上几遍，可能会感觉她多少一点过于一成不变，丧失了革新的锐气，以百货为主力店的她似乎光芒不如以往了。但是，在了解到南京路步行街近年来的一些首店数据后，你应该会和我一样，放弃这个念头。▲点击看大图｜数据来源：中商数据首店的数量，一定程度上代表了创新的力度及其品牌吸引力。过去几年，上海的首店经济持续领跑全国。据中商数据统计，即使去年受到了疫情的影响，还是有家各类首店落地上海。其中，南京东路去年收入囊中的首店数量，在上海各大商圈中位居前列。集旅行度假和亲子产品于一体的ThomasCook托迈酷客生活馆亚洲首家旗舰店，潮牌潮流体验空间NewAccoladesGroup国内首店，韩国文创IP品牌KakaoFriends中国首店，华为全球最大旗舰店，ICY全球设计师平台全球首家线下空间等一批有特色有影响力的首店纷纷亮相。事实上，过去几年来，伴随世茂广场、第一百货、新世界城、U的闭店改造，悦荟广场、永安百货、恒基名人购物中心、宏伊国际广场等主力店及外侧的来福士广场、益丰外滩源、洛克外滩源不间断的提档升级，大批首店和特色品牌进驻南京东路，且首店和新店的数量质量均可圈可点。可以这样说，在商圈众多且多元化的大上海，进驻南京路步行街的品牌，虽然未必是最顶级最昂贵的，但对于志在全国市场的国际品牌而言，永远不缺客流的南京路是最具丰富度和标杆价值的首选商圈。耐克全球首家以HouseofInnovation为概念的耐克上海旗舰店，MMsWorldM豆巧克力世界亚洲首店，乐高中国首家城市中心旗舰店，亚太地区最大的阿迪达斯NJE超级品牌中心，古驰Gucci高级珠宝店亚洲首店，迪奥香水化妆品全国首家精品旗舰店，法国VOISIN凡顺咖啡巧克力亚洲首店……这些品牌都选中了这里。国内品牌同样踊跃在南京东路这个国际大舞台开店，如ICICLE全品类旗舰店、中国李宁时尚店、西西弗旅行主题书店……。近五年来，南京东路的零售业态首店品牌中，国际品牌占比超过六成，其中美国、日本、法国品牌位居前三甲。国际化的消费主义自百年前延续到如今，如果每年挑选20家高等级最受